ARQUITECTURA - Pasos a seguir para construir una vivienda

Tal y como está hoy el mercado inmobiliario, la autopromoción (construcción de una vivienda propia) constituye una opción interesante y viable económicamente para quienes quieran acceder a una vivienda, especialmente para aquellos que ya tienen una parcela en propiedad. Aunque en un principio puede parecer un proceso un tanto engorroso y complicado, basta con tener claro cuáles son los pasos a seguir. 

Básicamente, podemos dividir todo el proceso de construcción de la vivienda, desde que se toma la decisión hasta que se da por concluida la obra, en cinco fases fundamentales:
 

     A) ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

     B) ANTES DE INICIAR LAS OBRAS

     C) INICIO DE LAS OBRAS

     D) DURANTE LAS OBRAS

     E) FINAL DE OBRA

Vamos a centrarnos aquí en la primera de ellas e iremos detallando el resto en sucesivas entradas. 

A) ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

- Cédula urbanística

Es un documento que se solicita a Urbanismo, en el que aparcen reflejadas las condiciones urbanísticas (usos del suelo, edificabilidad, ocupación, altura máxima, retranqueos...) que afectan a la parcela en cuestión. Por lo tanto, es fundamental conocer estos datos antes de comprar cualquier terreno.

Normalmente es el arquitecto el que se encarga de contactar con el Ayuntamiento pertinente para conocer la normativa que afecta al solar, si bien puede solicitarla el cliente directamente.

 - Contración del arquitecto

Una vez comprobado que la normativa urbanística permite edificar la vivienda deseada, es el momento de contratar un arquitecto. Este punto es fundamental, ya que cualquier error durante la fase de proyecto puede suponer un aumento notable del coste final de la obra.

El tiempo que puede tardar el arquitecto en redactar el proyecto muy relativo. Un estudio con mucho volumen de trabajo tardará más, aunque emplee menos tiempo. En este sentido, lo más probable es que un estudio joven lo haga en un plazo menor dedicando más esfuerzo y con un trato más cercano con el cliente. 

- Estudio Geotécnico (sólo en caso de obra nueva)

Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, es obligatorio contratar un seguro de daños materiales (excepto en viviendas unifamiliares de autopromoción, sin necesidad de financiación bancaria y siempre y cuando no vayan a venderse antes de 10 años). La compañía aseguradora exigirá la presencia de un Organismo de Control Técnico (OCT), independiente de la Dirección Facultativa, que a su vez requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos el estudio geotécnico del terreno.

- Fases del proyecto

Es importante informarse de la documentación necesaria para la obra que vaya a construir. No es lo mismo consturir un chalet que un bloque de apartamentos; o una obra nueva que una reforma de una casa antigua. 

En general, el proyecto consta de las siguientes fases:

     - ANTEPROYECTO: en función de la información aportada, el arquitecto elaborará unos planos básicos, sobre los que se trabajará hasta alcanzar un resultado que se adapte a las preferencias y necesidades del cliente. Es recomendable dejarse asesorar por el arquitecto en esta fase, porque su formación y experiencia le permite anticiparse a problemas que el cliente puede no ser capaz de detectar.

     - PROYECTO BÁSICO: consta básicamente de plantas, alzados y secciones del proyecto, así como de la memoria descriptiva y constructiva. Se utiliza para agilizar los trámites de cara a la obtención de la licencia urbanística del Ayuntamiento. Si el proyecto cumple la normativa municipal (alineaciones, edificabilidad, ocupación...), el Ayuntamiento expedirá una licencia de obra provisional, que quedará sujeta a la entrega del Proyecto de Ejecución.

     - PROYECTO DE EJECUCIÓN: completa al Proyecto Básico con la documentación técnica necesaria para construir la vivienda (planos de instalaciones, estructura, detalles constructivos...)
es imprescindible para el inicio de las obras. Debe entregarse en el Ayuntamiento una vez visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente para obtener la licencia definitiva, imprescindible para el inicio de las obras.

     - PROYECTO DE DEMOLICIÓN: es necesario cuando para ejecutar las obras es preciso demolar antes un edificio o una parte del mismo. 

     - ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD: Es siempre necesario. Puede ser básico, cuando el presupuesto de ejecución por contrata no supere los 450.759,08 €, entre otras condiciones, o completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado. 

     - Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente serán necesarios también PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Profesional de Industria. En general, estos proyectos los redactará un ingeniero industrial, que también llevará la dirección de la obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.  

- Técnicos implicados

Durante la fase de redacción del proyecto interviene fundamentalmente el arquitecto superior, pero al dar comienzo la fase de obra se incorporarán nuevos profesionales: 

      - ARQUITECTO: es el director principal de la obra. 

     - ARQUITECTO TÉNCICO O APAREJADOR: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto mucho más extrecho con los trabajos. Podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra. 

     - COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD: es necesario cuando las obras superan una determinada cantidad económica y cuando es previsible que en la obra vayan a coincidir simultáneamente trabajadores de distintas especialidades o hay subcontratistas (casi siempre). Su función es exclusivamente comprobar las medidas de seguridad. 

     - LABORATORIO DE CONTROL DE CALIDAD: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben realizarse por un laboratorio especializado. Se encargarán de realizar los ensayos de los distintos materiales (obligatorios siempre).